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深圳:“創(chuàng)新之城”如何承受樓市“逆勢”躁動
2020-05-11 07:58:37 來源: 新華每日電訊
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  深圳:“創(chuàng)新之城”如何承受樓市“逆勢”躁動

  在“房住不炒”上先行示范,也是“建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)”必須直面的課題

  一位市民路過位于深圳福田區(qū)香蜜湖片區(qū)的一個房地產(chǎn)中介公司門店(5月10日攝)。記者趙瑞希攝

  疫情之下,深圳房地產(chǎn)市場走出一波“逆勢”熱度

  房住不炒,關(guān)乎人民安居樂業(yè),也事關(guān)深圳長遠發(fā)展。市場已發(fā)出擔(dān)憂:高房價可能帶來產(chǎn)業(yè)和人才“擠出效應(yīng)”,或?qū)⒊蔀檫@座創(chuàng)新之城的“不可承受之重”。警惕脫實向虛,需打擊炒作、增加供應(yīng)多措并舉共同發(fā)力

  今年是深圳經(jīng)濟特區(qū)設(shè)立40周年。在科技創(chuàng)新不斷撥云開霧之際,深圳樓市卻讓人直呼“不懂”、冥思“有惑”。

  買房先交“喝茶費”;二手房掛牌價跳漲;“經(jīng)營貸”違規(guī)沖抵房貸……疫情之下,深圳房地產(chǎn)市場走出一波“逆勢”熱度。

  房住不炒,關(guān)乎人民安居樂業(yè),也事關(guān)“創(chuàng)新之城”長遠發(fā)展。市場已發(fā)出擔(dān)憂:高房價或成這座創(chuàng)新之城的“不可承受之重”。需要打擊炒作、增加供應(yīng)多措并舉共同發(fā)力。

  炒風(fēng)再起,引來監(jiān)管整治

  近期,深圳樓市不消停。

  先有“喝茶費”傳聞,再有“經(jīng)營貸”入市消息,期間二手房掛牌價更是出現(xiàn)跳漲,一波接一波的“逆勢”行情顯示,炒作“風(fēng)云再起”。面對樓市躁動,監(jiān)管部門已出手打擊違規(guī)行為。

  ——“喝茶費”重現(xiàn)深圳樓市,中介人員被終身禁業(yè)。

  3月下旬,市場傳出深圳寶安中心區(qū)一些新盤需繳納“喝茶費”后才可買房的消息。有中介人員稱,“總價1150萬元,‘喝茶費’70多萬元。”“總價2200多萬元,‘喝茶費’150萬元。”

  寶安區(qū)住房和建設(shè)局4月3日發(fā)出通知,聯(lián)合市場監(jiān)管、公安、稅務(wù)等相關(guān)部門對房企和中介收取“喝茶費”等價外費用違法行為進行調(diào)查,并表示一旦發(fā)現(xiàn)將暫停涉案樓盤全部房源網(wǎng)簽權(quán)限。

  4月27日,深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會在其官網(wǎng)掛出懲戒通報,認(rèn)定中原地產(chǎn)員工張兆燦在其離職后仍借中原地產(chǎn)壹方中心分公司門店之便,向消費者索取“喝茶費”以炒賣熱門樓盤物業(yè)。雖其行為未遂,但性質(zhì)惡劣,列入行業(yè)黑名單,并終身禁業(yè),相應(yīng)不良記錄抄送有關(guān)征信機構(gòu)。

  ——“經(jīng)營貸”流入樓市當(dāng)房貸,監(jiān)管部門要求銀行全面排查。

  當(dāng)前,房貸利率近5%,而一些房抵經(jīng)營貸利率約4%,利率倒掛之下,近期深圳出現(xiàn)“經(jīng)營貸”違規(guī)流入樓市的苗頭。

  針對這一現(xiàn)象,監(jiān)管部門緊急排查。4月22日,中國人民銀行深圳市中心支行公布初步排查情況:轄區(qū)存在個別商業(yè)銀行有客戶先全款買房,再以該新購置房產(chǎn)作為抵押申請“經(jīng)營貸”的情況,但規(guī)模占比很小。該行和深圳銀保監(jiān)局已要求商業(yè)銀行對信貸資金是否違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域開展全面排查。

  ——開發(fā)商捂盤惜售人為制造“秒光”,主管部門對其鎖盤限制交易。

  根據(jù)規(guī)定,對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目,商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源。然而,深圳的一些樓盤卻出現(xiàn)多次加推。

  “一個樓盤分三次銷售,給老百姓釋放每次秒光的信號,對這種行為要堅決予以打擊?!鄙钲谑凶》亢徒ㄔO(shè)局局長張學(xué)凡說,目前住建部門已經(jīng)對該項目開發(fā)商,采取了限制網(wǎng)簽等措施,并將其捂盤惜售的違法違規(guī)材料移交給相關(guān)部門。

  ——二手房掛牌價跳漲,主管部門開展?jié)q幅異常排查。

  “貝殼找房”數(shù)據(jù)顯示,華潤城潤府一期2019年四季度成交的11套二手房,每套單價在每平方米12萬元至14.7萬元之間。而目前掛牌在售的房源中,有24套報價在每平方米17萬元以上。按照掛牌房源最小83平方米計算,單套上漲幅度最少也近200萬元。

  針對熱門片區(qū)二手房價格跳漲現(xiàn)象,深圳市住建局表態(tài),部分業(yè)主掛牌價過高,嚴(yán)重背離市場行情,將嚴(yán)肅處理惡意哄抬房價等不良市場行為。

  “貝殼找房”深圳平臺4月26日發(fā)布聲明,升級信息發(fā)布審核制度,積極配合主管部門開展數(shù)據(jù)收集和報送,對于被主管部門點名和限制發(fā)布的小區(qū)和樓盤,立即下架。

  房價難倒人才,城市如何創(chuàng)新

  在不少深圳市民的微信群中,兼顧位置與學(xué)位等優(yōu)勢的華潤城四期(潤璽一期),成為討論的熱門詞匯。

  在新房限價的背景下,這一項目呈現(xiàn)“一房難求”的局面,項目前幾期的二手房掛牌價有的已達17萬元/平方米,而新房價格據(jù)市場猜測約10萬元/平方米。搶到新房,坐地就賺,導(dǎo)致新房像股市打新股般緊俏。

  “華潤城四期共有約1200戶,預(yù)計6月開盤。此前華潤城二期的中簽率是10.9%,三期是13.8%,四期目前來看中簽率可能會更低?!币晃恢薪闄C構(gòu)工作人員告訴記者。

  “搖號中簽”成為類似網(wǎng)紅新盤的銷售方式。房源推出后,有意購買且具有購房資格的市民進行“認(rèn)籌”,并繳納數(shù)百萬元的“認(rèn)籌金”,隨后搖號公布結(jié)果,未中簽的“認(rèn)籌金”則予以退還。

  “萬一搖上號了,就能大掙一筆,何樂而不為呢?”一位深圳市民表示,盡管不是“剛需”,但自己也準(zhǔn)備去“認(rèn)籌”。

  業(yè)內(nèi)人士介紹,此前深圳樓市傳出的百萬元“喝茶費”,即由此應(yīng)運而生。粗略計算,一套100平方米的商品房,若以限價10萬元/平方米計算,總價約1000萬元,二手房如若賣到1500萬元,就算“喝茶費”達到百萬元,仍然“利潤空間”巨大。

  “新房和二手房之間‘價格倒掛’現(xiàn)象的背后,是住房供應(yīng)不足的問題。”深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒認(rèn)為,深圳每年新增約50萬戶籍人口,但可售商品房庫存不到300萬平方米,供需矛盾一定程度存在。

  在北上廣深四個一線城市中,深圳土地面積最小,不到2000平方公里,實際管理人口超過2000萬,人口密度大于北上廣。

  與此同時,根據(jù)深圳基本生態(tài)控制線的管理規(guī)定,至2020年,不少于974平方公里的土地面積不可開發(fā)。為穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)用地比例,保障產(chǎn)業(yè)空間需求,至2020年深圳工業(yè)用地占建設(shè)用地比重不宜低于30%。再除去民生設(shè)施、商業(yè)服務(wù)等用地,可供居住開發(fā)的用地可謂“捉襟見肘”。

  一方面是現(xiàn)有居住開發(fā)用地回旋余地不大,另一方面是科技創(chuàng)新帶來的“人口紅利”,進一步加劇了住房需求矛盾。此外,深圳人口平均年齡33歲,較為年輕的人口結(jié)構(gòu)、快速增加的在校人數(shù),也使學(xué)位房價格“蠢蠢欲動”。

  “別的城市房價較為穩(wěn)定、甚至‘微跌’,而深圳卻異?!畧酝Α踔粱馃?,疫情沖擊、房價上漲、成本抬升,給企業(yè)的發(fā)展、員工的信心都帶來影響。”一位科技公司高管說,一方面企業(yè)可能會選擇流出、遷往成本較低的城市,比如珠三角周邊城區(qū)或中西部省份,另一方面是畸高的房價可能對城市吸引力產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)?!叭绻瞬挪粊砹?,城市還怎么創(chuàng)新?”

  警惕脫實向虛,落實“房住不炒”

  疫情影響未散,經(jīng)濟恢復(fù)尚在路上,樓市卻已異常火熱,“兩張皮”現(xiàn)象不免引人憂慮。一方面要警惕脫實向虛的不良導(dǎo)向,另一方面是土地供給結(jié)構(gòu)性失衡導(dǎo)致的住宅供應(yīng)不足,需要長效機制持續(xù)發(fā)力。

  落實“房住不炒”,對于違法炒作常態(tài)化的打擊勢在必行。不少業(yè)界人士認(rèn)為,作為市場經(jīng)濟較活躍的地區(qū),大量投資者聚集深圳,也有部分群體投機情緒濃厚,甚至催生不當(dāng)違法行為。

  深圳市住房和建設(shè)局負(fù)責(zé)人表示,在熱點地區(qū)之外,深圳其他區(qū)域銷售、交易總體穩(wěn)定,不排除個別中介機構(gòu)和人員惡意炒作。接下來,深圳將通過嚴(yán)格執(zhí)行限購、限價、限貸、限售、限戶型等“五限”調(diào)控措施等,確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

  不少專家認(rèn)為,面對當(dāng)前供需矛盾,要盤活“城中村”等存量資源?!渡钲谑凶》拷ㄔO(shè)規(guī)劃(2016-2020)》顯示,截至2014年底,深圳住房總量達5.59億平方米,其中原村集體及村民自建住房、工業(yè)區(qū)配套宿舍等占比48%。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,“治本”之舉在于大量增加商品房供應(yīng),加快公共住房建設(shè)。

  面對高房價可能帶來的產(chǎn)業(yè)和人才“擠出效應(yīng)”,深圳提出,2018年至2035年,建設(shè)100萬套低價的公共住房。

  為落實住房供應(yīng)任務(wù),深圳市規(guī)劃和自然資源局5月8日印發(fā)《深圳市落實住房制度改革加快住房用地供應(yīng)的暫行規(guī)定》,確定11種住房用地供應(yīng)渠道,在原有的新供應(yīng)建設(shè)用地、城市更新、棚戶區(qū)改造、土地整備項目建設(shè)4種供應(yīng)渠道外,新增原農(nóng)村集體未完善征(轉(zhuǎn))地補償手續(xù)空地、歷史遺留未完善出讓手續(xù)用地、已出讓未建用地、已建的合法用地、機關(guān)企事業(yè)單位空閑的存量用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地配建和軌道交通用地綜合開發(fā)等7種住房用地供應(yīng)渠道。

  深圳市規(guī)劃和自然資源局副局長王策飛表示,深圳市從2020年起加大居住用地供應(yīng)力度,當(dāng)年計劃供應(yīng)居住用地293.2公頃,占計劃供應(yīng)建設(shè)用地總量近25%,與2019年計劃供應(yīng)的150公頃相比,增加近一倍。

  據(jù)了解,截至目前,深圳今年已供應(yīng)居住用地30宗54公頃,正組織供應(yīng)的居住用地12宗78公頃。

  與此同時,深圳30%的工業(yè)用地比重,是否有足夠合理?伴隨著住宅矛盾的凸顯,這些問題也開始引發(fā)關(guān)注和討論。

  業(yè)界人士認(rèn)為,一些說法未見得科學(xué)合理,但在深圳改革創(chuàng)新發(fā)展中孕育的公共議事氛圍、政府與市民之間的良性互動,推動形成社會共建共治共享的發(fā)展局面,也讓不同的觀點在爭論中“越辯越明”。

  去年發(fā)布的《中共中央 國務(wù)院關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》明確提出,“建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制,加快完善保障性住房與人才住房制度”。

  直面困難,沒有退路。面對當(dāng)前發(fā)展與現(xiàn)實之間的矛盾,在“房住不炒”方面先行示范,為科技創(chuàng)新持續(xù)賦能領(lǐng)航,這是時代賦予這座“創(chuàng)新之城”的重要課題。(記者趙瑞希、孫飛)

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【糾錯】 責(zé)任編輯: 詹婧
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